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GUÍA DE AYUDA PARA NUEVAS CONSTRUCCIONES

Parcela urbana edificable para proyecto de vivienda unifamiliar entre medianeras

Estrenamos blog con una entrada muy práctica para quienes se enfrentan a la construcción de una vivienda. En esta guía de ayuda para nuevas construcciones abordaremos de manera resumida todos los pasos a llevar a cabo durante el proceso y las claves para evitar problemas y dolores de cabeza.

 

1. EL TERRENO

Si ya dispones de una parcela donde poder edificar tu vivienda, es fundamental conocer el contexto normativo en el que se emplaza. En otras palabras, necesitamos saber qué está permitido construir y qué no, alturas máximas y mínimas, superficie edificable, etcétera.


Si por el contrario aún no dispones de una parcela y te encuentras en proceso de búsqueda, el papel del arquitecto es muy importante para conocer qué se puede y qué no se puede construir. Se podría dar el caso que tras realizar la compra de una parcela, el proyecto que teníamos en mente no fuese compatible con el emplazamiento, y nos viéramos obligados a adaptarnos a las condiciones urbanísticas. Este trabajo previo a la compra se conoce como Estudio de viabilidad.


2. EL PROGRAMA

Una vez establecido y conocido el emplazamiento, llevaremos a cabo una primera reunión en la que conversaremos acerca de tus necesidades, veremos algunos ejemplos de proyectos similares y compartiremos gustos e ideas con el fin de poder hacernos un esquema inicial de cómo te imaginas tu nueva casa y qué no debería faltar en ella.


3. EL PRESUPUESTO

Conociendo tus necesidades y el contexto normativo de la parcela, redactaremos un presupuesto de honorarios técnicos donde, además de describir y valorar todos nuestros servicios incluidos, adjuntamos una estimación desglosada del coste total de la obra:

  • Presupuesto de Ejecución Material (PEM) y Presupuesto de Contrata (PC): Es el coste efectivo de los trabajos de construcción. Este se calcula teniendo en cuenta los módulos de cálculo que nos ofrecen los Colegios Oficiales de Arquitectos, que se actualizan anualmente en base a la evolución del mercado.

  • Trabajos previos: Se incluyen aquellos trabajos que son necesarios antes de iniciar la construcción. Levantamientos topográficos, necesarios si la parcela tiene una geometría compleja o desniveles importantes o estudios geotécnicos, que son siempre obligatorios para poder llevar a cabo un correcto cálculo estructural.

  • Tasas municipales: Tales como licencia de obras, impuesto de construcciones, instalaciones y obras (ICIO), fianza de residuos, etc.

  • Honorarios técnicos de arquitectura: Estos serían nuestros honorarios por la redacción del proyecto y la dirección de obra (DO)

  • Honorarios técnicos de arquitectura técnica: En el caso del arquitecto técnico aparejador, se incluye una estimación de sus honorarios como director de ejecución de obra (DEO)

4. EL CONTRATO

Si el presupuesto te parece adecuado y encaja con lo que tenías previsto, procederemos a firmar el contrato de servicios profesionales. Este incluirá los derechos y obligaciones de ambas partes, tanto tuyos como promotor como nuestras como arquitectos. Establecerá plazos de entrega y fraccionamiento de los diferentes pagos por fases.


5. PROYECTO BÁSICO

Constituye la primera fase de todo proyecto de arquitectura. Estará formado por planos de plantas, alzados, secciones e imágenes 3D, además de una memoria descriptiva. Este documento no contempla aún información técnica de carácter constructivo.


Una vez realizado, se puede solicitar la licencia de obras en el ayuntamiento. A veces los plazos de respuesta a las solicitudes de licencia son bastante largos (meses), por lo que adelantando la solicitud conseguimos ahorrar algo de tiempo en todo el proceso, ya que mientras esperamos la respuesta, podemos continuar con la redacción del proyecto de ejecución.

Mesa de estudio de arquitectura con planos técnicos

6. PROYECTO DE EJECUCIÓN

El proyecto básico se complementa con toda la información técnica necesaria para poder llevar a cabo la construcción: planos de acabados, carpinterías, cimentación, estructuras, medición, etc.


Esta es la fase más duradera en la redacción del proyecto. Durante su desarrollo, el proyecto puede sufrir pequeñas modificaciones debidas a las soluciones constructivas y estructurales.


7. LA CONSTRUCTORA

Una vez completamos el proyecto de ejecución, disponemos de toda la documentación necesaria para que una empresa constructora pueda realizar un Presupuesto de Ejecución Material (PEM).


En la búsqueda de empresa constructora, nosotros llevaremos a cabo el contacto con ellas, estando a su disposición para resolver cualquier duda o cuestión de carácter técnico. Si conoces alguna empresa de la zona o te han hecho alguna recomendación, la incluiremos en el proceso de selección sin problema.


8. EL ARQUITECTO TÉCNICO O APAREJADOR

En toda obra de nueva construcción residencial, es obligatoria la figura del Director de Ejecución de Obra, ejercida por un arquitecto técnico o aparejador. Al igual que con la empresa constructora, podemos encargarnos nosotros de realizar la búsqueda o contactar con algún arquitecto técnico que conozcas o te hayan recomendado.


9. INICIO DE OBRAS

Obtenida la correspondiente licencia de obras, y teniendo ya contratada empresa constructora y arquitecto técnico, podemos dar comienzo a los trabajos.


El inicio de obras se determina con la firma del Acta de Replanteo e inicio de obras. Esta se firma por la Dirección Facultativa (DF), es decir, Director de Obra (DO), Director de Ejecución de Obras (DEO) y el constructor.


10. FINAL DE OBRAS

Una vez completadas las obras y realizadas las pruebas y ensayos de calidad pertinentes, la Dirección Facultativa (DF) redactará el Certificado Final de Obra (CFO). Un técnico del ayuntamiento llevará a cabo una revisión de la obra terminada para dar su aprobación y poder emitir así la Licencia de Ocupación.

 

La construcción de una vivienda es un proceso largo, en el que es relativamente fácil cometer errores, debidos a las prisas, que puedan conllevan sobrecostes o retrasos en las fases establecidas. Por ello es muy importante respetar los plazos establecidos y crear una relación de confianza mutua entre las partes.


Esperamos que esta esta guía de ayuda para nuevas construcciones te haya aclarado los pasos a seguir en el proceso constructivo.


Si tienes pensado iniciar la construcción de tu nueva vivienda, ¡no dudes en contactar con nosotros y nos pondremos manos a la obra!


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